Talvolta succede purtroppo e nell’ultimo periodo sempre più frequentemente, che per vari motivi persone in pensione, quindi oltre i 65 anni e proprietarie della sola casa di abitazione, vengono a trovarsi in situazioni di difficoltà economiche , per una spesa improvvisa o per le aumentate spese di cura dovute all’avanzare dell'età.
Per queste persone le normali forme di finanziamento risultano difficilmente accessibili, e pertanto le soluzioni proposte dalle banche dagli operatori economici o dalla persone loro vicine sono principalmente due:
1) L'istituto di riferimento invita i parenti prossimi o eredi a coprire i debiti della persona anziana con concettuale contestuale cessione della proprietà della casa a favore degli eredi, con concessione del diritto di l'usufrutto vita natura durante a favore dell’anziano.
2) Qualora non vi siano eredi disposti ad accollarsi il debito dell'anziana parente o a prestare del denaro alla persona in gravi difficoltà economica, si invita la stessa persona a vendere l'immobile in cui si trova precisamente la nuda proprietà, e iscrivere a favore del venditore diritto reale di usufrutto vita natural durante.
Queste due metodologie per porre fine ad una situazione ”critica” in cui si trova l'anziano, nei fatti però privano lo stesso del diritto di proprietà ponendo la persona anziana anche in una situazione di stress psicologo come colui che magari, dopo una vita di sacrifici, si trova a trascorrere gli ultimi anni di vita in una casa che non sente più sua. Inoltre spesso succede che l'anziano in questa situazione si trovi a dover vendere la propria abitazione ad un prezzo anche nettamente inferiore al reale valore di mercato e per entrare in possesso di cifre che sono ben lontane da quanto possibile ricavare in una situazione non emergenziale.
Anche per evitare questa tipologia tradizionale di percorsi è bene ricordare che dal 2005 ed esattamente con decreto legge 30 settembre 2005, n 203 , anche in Italia è stato introdotto l’istituto del ”Prestito vitalizio ipotecario, per le persone che abbiano raggiunto i 65 anni di età.
Come funziona ?
Questo tipo di finanziamento, è un finanziamento a lungo termine assistito da ipoteca di primo grado sulla casa di proprietà, riservata alle persone fisiche proprietarie dell'immobile che abitano, e che abbiano compiuto i 65 anni.
Il proprietario dell'immobile chiedendo il finanziamento dispone contestualmente che la propria abitazione venga ipotecata e posta garanzia dello stesso prestito. Questo tipo di finanziamento prevede, che da parte finanziato non sia mai effettuato alcun tipo di pagamento o rimborso durante tutta la sua vita, nemmeno il pagamento degli interessi. Gli interessi e le spese annuali vengono sommate annualmente ed il debito complessivo verrà rimborsato in un'unica soluzione alla morte del mutuatario.
Nel caso di finanziamento posto a carico di coniugi conviventi il finanziamento deve essere cointestato e sarà rimborsato soltanto con la scomparsa del più longevo dei due cointestatari.
Quanto dura?
Il prestito non ha una scadenza predeterminata, per questo viene chiamato vitalizio.
Chi paga ?
In questo caso il pagamento spetta, qualora siano interessati ad entrare in possesso dell'immobile, agli eredi che con la successione acquisiscono la proprietà dell'immobile insieme al debito da rimborsare. La proprietà dell'abitazione pertanto rimane sempre all'intestatario e dalla sua famiglia.
Quanto si può ottenere?
Questo tipo di finanziamento consente a chi lo ottiene di avere a disposizione una somma anche considerevole di denaro senza dover far fronte ai rimborsi. Solitamente l'importo del finanziamento può oscillare tra i 20% e il 50% dell'abitazione. La percentuale di finanziamento aumenta progressivamente con l'età del beneficiario raggiungendo il valore del 40% dell'immobile per le persone oltre di ottant'anni e arrivando sino al 50% per coloro che abbiano superato i 90 anni.
A chi è consigliato?
Questo tipo di prodotto e consigliato a chi ha bisogno di una liquidità molto elevata e significativa o si trova costretto a sostenere spese onerose, per imprevisti, per cura e malattia ed è titolare della sola casa di proprietà, titolare spesso di una pensione a volte minima, laddove non vi sia significativo apporto da parte dei parenti più stretti. In questi casi infatti questo tipo di prestito ipotecario consentirebbe di integrare le proprie entrate e di affrontare più agevolmente spese mediche di assistenza domiciliare o assistenza ad una persona disabile.
Questa forma di prestito inoltre, offre una maggior tutela anche per gli eredi. Infatti le altre soluzioni proposte ed in primis quella di vendere la nuda proprietà e mantenere l'usufrutto dell'immobile priverebbe gli eredi in via definitiva dell'immobile stesso.
Aspetti positivi.
Questo tipo di prestito tutela sicuramente di più il patrimonio familiare in favore degli eredi i quali possono decidere di saldare il debito e recuperare ogni diritto su un immobile, oppure vendere l'immobile e trattenere eventuale ricavato sulla vendita dopo aver coperto il debito.
Gli eredi non hanno alcun obbligo aggiuntivo nei confronti della banca qualora il valore dell'immobile fosse inoltre del debito totale maturato a scadenza.
Gli eredi potrebbero anche godere dell'eventuale rivalutazione dell'immobile nel tempo.
Dal momento della morte del titolare del diritto di proprietà gli eredi hanno tempo un anno per estinguere finanziamento e quindi evitare la banca eserciti il mandato a vendere conferito dall'originario proprietario.
Lo stesso soggetto finanziato rimane comunque libero di vendere l'immobile anche mentre è in vita, salvo naturalmente l'obbligo di rimborsare il prestito vitalizio ricevuto con eventuali penali previste.
Importante ricordare che:
I mutuatari devono avere la residenza nell’immobile oggetto di ipoteca, e non devono essere soggetti fallibili, né datori di ipoteca. Il tasso d'interesse normalmente applicato a questo tipo di finanziamento è più alto rispetto a quelli di mutuo prima casa, e gli interessi sono calcolati annualmente in via posticipata a differenza di quanto avviene con i prestiti rateali. In questo caso è consentito alla banca di percepire gli interessi sugli interessi praticando il cosiddetto anatocismo.
In questo tipo di finanziamento sono previste inoltre spesso cospicue spese aggiuntive che verranno detratte dall'importo erogato, come ad esempio commissioni di istruttoria, spese notarili, imposta sostitutiva, commissioni di gestione, assicurazione obbligatoria incendio.
Questo tipo di finanziamento, oltre ad essere molto costoso comporta spesso anche scelte irreversibili.
La perizia dell'immobile viene fatta in maniera preventiva cioè prima che l’istituto decida se erogare il prestito o no, pertanto anche in caso di non concessione prestito queste spese saranno dovute.
Nel valutare questo tipo di prodotto finanziario è assolutamente necessario affiliarsi a dei provati professionisti anche perché è una scelta a lungo termine che coinvolge sia l’abitazione del finanziato sia eventuali futuri diritti dei figli o eredi che saranno chiamati un domani al rimborso del finanziamento stesso.
