La recente legge di bilancio ha introdotto una norma tutela dei consumatori oggetto di procedura di pignoramento della prima casa.
E' stata definita la "salva casa" perché consente al proprietario della prima casa, oggetto di procedura di espropriazione giudiziaria avviata dalla banca, di salvare in extremis l'abitazione tramite la rinegoziazione del mutuo o l'apertura di un nuovo finanziamento con surroga.
La norma prevede, peraltro, che il Ministero dell'Economia e delle Finanze adotti entro breve un documento che descrive come, nella concretezza dei fatti, funzionerà la misura.
Ma procediamo con ordine, ricalcando la disposizione in commento per quegli aspetti che più possono interessare i nostri lettori.
(1) Il “Fondo di garanzia per la prima casa”
Frequenti crisi di liquidità e sovraesposizioni dei consumatori verso banche e fisco hanno motivato il legislatore a mettere a punto diversi istituti con funzione di esdebitazione (piano del consumatore e procedura di liquidazione dei beni, ad esempio).
Alla luce di questo scenario, sempre più frequente negli ultimi anni, già dal 2014 è stato attivato il “Fondo di garanzia per la prima casa”, a finanziamento di questi provvedimenti.
Non fa eccezione la tutela in commento, anche questa agganciata all'apposito Fondo, che dà garanzia al 50%.
(2) Le condizioni operative della norma
Vediamo un po' meglio, però, come è stato congegnato l'articolo 41-bis.
Anzitutto, il contesto della norma è quello di un punto avanzato della crisi del consumatore, ossia il pignoramento.
In buona sostanza, se una banca o una società di recupero crediti (in genere incaricata dalla prima a recuperare i crediti deteriorati) vanta un'ipoteca di primo grado e ha dato il via ad un'esecuzione immobiliare (oppure, caso plausibilissimo, è intervenuta in un'esecuzione immobiliare già aperta da altri creditori), il debitore non si troverà del tutto spiazzato, costretto a farsi portare via la prima casa.
Dimostrando che la casa su cui pende l'esecuzione è davvero quella dove abita, egli potrà scegliere, e ciò entro il 31 dicembre 2021, una delle due alternative:
(a) rinegoziazione: si chiede al creditore di rivedere, dilazionare, insomma rendere più agevole per il debitore il mutuo in essere;
(b) finanziamento e surroga: si chiede ad un'altra banca un finanziamento per mettere a tacere il mutuo in essere e l'ipoteca, che era iscritta a favore del precedente creditore, viene portata (si dice “surrogata”) a favore della banca che ha concesso il rifinanziamento.
Sullo “sfondo” di queste misure di salvataggio si pone, come abbiamo visto di sfuggita, il Fondo governativo, di cui vedremo meglio le modalità operative.
(3) I soggetti
I presupposti di applicazione della norma sono molto chiari e stringenti e chiunque la legga può avvedersi del fatto che devono essere rispettati tutti quanti, nessuno escluso.
Presupposti
- debitore=consumatore
Anzitutto, il debitore deve essere una persona fisica qualificata come consumatore, vale a dire un soggetto che opera per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale o artigianale.
- no procedimento di sovra indebitamento
Per di più, non deve essere stata già avviata una procedura di risoluzione della crisi da sovra indebitamento, essendo quest'ultima studiata per crisi ben più gravi, che richiedono accordi di ristrutturazione dei propri debiti più drastici.
- creditore bancario
Per quanto riguarda il creditore, la norma non fa riferimento a chiunque, bensì ad una categoria stretta, in quanto la norma trova applicazione solo per procedimenti esecutivi avviati da società che svolgono attività bancaria oppure società di cartolarizzazione del credito.
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